Sytuacja dzierżawcy nieruchomości w przypadku zbycia tej nieruchomości przez wydzierżawiającego oraz w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym

Zbycie nieruchomości przez wydzierżawiającego na podstawie umowy cywilno-prawnej (postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe nie jest wszczęte)

Co do zasady nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy – może  jednak wypowiedzieć umowę za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia.  Aby się przed tym uchronić należy zawrzeć umowę najmu na czas określony, z zachowaniem     formy pisemnej i tzw. datą pewną (potwierdzenia daty zawarcia umowy przez notariusza) – art. 678, 694 kc.

Zbycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym według przepisów KPC

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje przez jej zajęcie przez Komornika i wyznaczenie zarządcy na czas trwania postępowania egzekucyjnego.

Zajęcie nieruchomości jest stanem o charakterze przejściowym, który nie ma wpływu na skuteczność umowy najmu lub dzierżawy obowiązującej w chwili ustanowienia zarządu. Zarządca może jednak wypowiedzieć tego rodzaju umowy, na co nie musi uzyskiwać zgody jej stron.

Zgodnie z treścią art. 936 k.p.c. ustanowienie zarządu nie ma wpływu na zawarte umowy dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządca jest uprawniony wypowiadać zawarte umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać nowe umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, przy czym do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda jej stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. W przypadku umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony wypowiedzenie umów przez zarządcę może nastąpić wyłącznie, jeśli        istnieje ku temu podstawa przewidziana w umowie lub w przepisach prawa.

Od dnia zajęcia czynsz powinien być płatny do rąk zarządcy. Pobranie czynszu z góry przed zajęciem (za czas dłuższy niż sześć miesięcy w przypadku czynszu dzierżawy, licząc od dnia zajęcia) nie zwalnia dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika (art. 929 § 11 k.p.c.).

W razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nabywca nieruchomości wstępuje w prawa wydzierżawiającego.

Jeśli umowa dzierżawy jest zawarta na czas nieoznaczony, nabywca może ją wypowiedzieć zgodnie z terminami ustanowionymi w umowie. Jeśli strony w umowie nie ustanowiły terminów, to zgodnie z art. 699 k.c. okres wypowiedzenia zależy od terminów płatności czynszu i przyjętych zwyczajów.

W przypadku umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nabywca nieruchomości wypowiedzieć te umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile postanowienia umowne nie przewidują krótszego terminu. (art. 1002 kpc).

Bardzo zbliżone zasady obowiązują w razie prowadzenia i zbycia nieruchomości w trybie egzekucji    administracyjnej.

Zbycie nieruchomości w postępowaniu upadłościowym

Zgodnie z art. 107 Prawa upadłościowego w toku postępowania upadłościowego umowy najmu i dzierżawy wiążą strony, jeśli przedmiot najmu lub dzierżawy został wydany. Wykonawcą umów w imieniu wynajmującego lub wydzierżawiającego staje się syndyk. Syndyk może wypowiedzieć umowę zgodnie z jej postanowieniami lub zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo zgodnie z art. 109 Prawa upadłościowego syndyk może wypowiedzieć stosunek, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za dzierżawę. Wypowiedzenie na podstawie postanowienia następuje z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Skutki zapłaty czynszu z góry za dłuższy okres oraz sprzedaży nieruchomości są w postępowaniu           upadłościowym takie same jak w postępowaniu egzekucyjnym.

Sprzedaż przez syndyka w trybie postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym (art. 108 prawa upadłościowego).

adw. Jarosław Lenczewski