Domaganie się zniesienia współwłasności jest prawem każdego współwłaściciela; bywa jednak niekiedy utrudnione, kosztowne albo  może uwzględniać zakładanych przez współwłaścicieli celów. Ten sposób wyjścia ze współwłasności wymaga częstokroć uprzedniej zgody (opinii, decyzji) odpowiednich organów administracji (podziały gruntów, wyodrębnienia lokali), co ogranicza swobodę w zawieraniu umowy o zniesieniu współwłasności przez współwłaścicieli.  W zakresie formy czynności prawnej wymagana jest w odniesieniu do zniesienia współwłasności nieruchomości forma aktu notarialnego.

Alternatywą może być zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości do używania (quoad usum).

Umowa quoad usum z reguły polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i ustaleniu prawa do odrębnego pobierania z nich pożytków. Skutkiem takiego podziału każdy ze współwłaścicieli części wspólnej będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości wspólnej samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. W praktyce umowy takie dotyczą najczęściej podziałów do korzystania z poszczególnych lokali przez współwłaścicieli nieruchomości budynkowych, wyodrębniania miejsc parkingowych w ramach nieruchomości wspólnej, wyodrębniania terenów na ogródki przydomowe.

Umowa quoad usum nie wymaga dochowania żadnej szczególnej formy, w szczególności nie jest konieczne zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, aczkolwiek umowa quoad usum może zostać w takiej szczególnej formie zawarta; co do zasady nie mają też zastosowania ograniczenia w swobodzie zawierania umów wynikające z przepisów prawa administracyjnego.

Zawarcie umowy o podziale nieruchomości

Pamiętać należy jednak, iż poprzez zawarcie umowy o podziale nieruchomości do używania miedzy współwłaścicielami  nie dochodzi do zniesienia współwłasności – umowa nie wywiera skutku prawno – rzeczowego, a jedynie zobowiązuje do przestrzegania ustalonych w niej zasad w relacjach miedzy współwłaścicielami i ich następcami prawnymi.

Nadto w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli, który uprzednio zawarł umowę quoad usum, dokonał zbycia swojego udziału wobec osoby trzeciej, to postanowienia zawartej umowy quoad usum dotyczące określonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej będą obowiązywały również tę osobę trzecią.

Podział nieruchomości do używania może nastąpić także w drodze orzeczenia sądowego, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, a choćby jeden z nich wystąpi z roszczeniem do Sądu.

Adw. Jarosław Lenczewski
dowiedz się więcej